Theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá đất đầu năm 2021 tại các địa phương tăng 15-20% so với 5 năm trước.

Bộ Xây dựng cho rằng, có nhiều nguyên nhân tăng giá đất. Điển hình như do UBND các tỉnh, thành phố đã xây dựng và ban hành bảng giá đất trên địa bàn giai đoạn 2020 - 2024. Bên cạnh đó, các địa phương đã quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để thực hiện.

Ngoài ra, tình trạng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính. Trong đó, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo.

 Ảnh minh hoạ

Theo thống kê của một số đơn vị nghiên cứu bất động sản (BĐS), giá chung cư trên cả nước đều tăng, tại 2 thành phố lớn, giá chung cư đều tăng, nhất là TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới khi giá chung cư bình dân bị đẩy lên cao như chung cư trung cấp.

Nhà ở giá rẻ - Giấc mơ "xa xỉ"

Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, trong số 3.000 căn hộ và nhà ở đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai được xét duyệt trong tháng 2/2021, 100% các căn hộ có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Như vậy, với căn hộ 50m2, người dân phải chi ra hơn 2 tỷ đồng.

Báo cáo của Savills Hà Nội cũng ghi nhận, quý IV/2020, huyện Gia Lâm ghi nhận giá bán sơ cấp của một dự án mở bán mới đạt trên 1.900 USD/m2, tương đương 44 triệu đồng/m2, cao hơn các quận nội thành trong thời gian gần đây. Tại khu vực ven vành đai 3, giá bán cũng từ 40-60 triệu đồng/m2. Còn tại một số dự án ở tỉnh ven đô Hà Nội, mức giá cũng từ 41-49 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà và chung cư của các dự án thuộc phân khúc bình dân hiện đã tăng lên mức ngang bằng với phân khúc trung cấp, giá phân khúc trung cấp lại tăng tương đương phân khúc cao cấp, trong khi chất lượng không đổi.

Đặc biệt, ngay từ đầu năm 2021, tại các khu vực ven đô TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh đã chứng kiến một đợt sốt đất trên diện rộng. Không chỉ sốt đất nền, đất đã được quy hoạch, mà giá đã tăng cả ở đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất vườn… Điều đáng nói là việc tăng giá đất được đánh giá là do dòng tiền tìm kênh trú ẩn trong điều kiện sản xuất khó khăn, lãi suất huy động gửi ngân hàng thấp, do tăng khung giá đất bắt đầu có hiệu lực từ 1/1/2020.

Cũng theo nhận định của một số chuyên gia BĐS, việc điều chỉnh tăng khung giá đất tại Hà Nội mới đây cũng sẽ có thể khiến các dự án trong tương lai tăng giá, do chi phí trả tiền thuê đất của chủ đầu tư tăng lên.

Trong khi đó, hồi năm 2020, Bộ Xây dựng cho biết, đang trình Chính phủ ban hành nghị quyết về phát triển nhà ở thương mại giá thấp dưới 20 triệu đồng/m2, với nhiều cơ chế đột phá như giảm thuế, giảm tiền sử dụng đất dự án, cắt bớt thủ tục thực hiện dự án.

Tuy nhiên, với khung giá đất được điều chỉnh, cũng như cơn sốt đất đã đi qua, dường như để có nhà ở thương mại giá thấp dưới 20 triệu đồng/m2 là điều khó xảy ra.

Nhiều người mua nhà với nhu cầu ở thật từng kỳ vọng, giá nhà sẽ giảm mạnh do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid – 19. Họ chờ đợi, dịch bệnh sẽ mang tới cơ hội được sở hữu một căn nhà đúng với giá trị và phù hợp với túi tiền khiêm tốn của mình.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào những báo cáo thị trường, khảo sát thực tế gần đây thì những người có quan điểm như trên sẽ hoàn toàn vỡ mộng.

Cung – cầu theo thị trường

Theo TS. Vũ Đình Ánh, theo nguyên tắc kinh tế thị trường, giá cả do thị trường quyết định. Tuy nhiên, nhà ở thương mại giá rẻ được Nhà nước quy định từ 15 đến 20 triệu đồng/m2 và cung – cầu lại do giá quyết định. Vậy điều chỉnh cung – cầu thế nào thực sự là rất khó, đi ngược lại bài toán kinh tế thị trường.

"Để phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ thực sự phát triển, các doanh nghiệp phải dựa trên nguyên tắc thị trường chứ không phải chỉ kêu gọi Nhà nước trợ giúp", ông Ánh nhận định.

Nếu Nhà nước muốn có cơ chế để hỗ trợ nhà ở thương mại giá rẻ thì phải chuẩn hoá được các quy định như thế nào là nhà ở giá rẻ, chất lượng ra sao, điều kiện nào thì người dân được mua…

TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng nhà ở thương mại giá rẻ phải theo cơ chế thị trường về giá cả, tài chính, song Nhà nước cũng cần hỗ trợ về cơ chế chính sách, quỹ đất, đặc biệt là làm tốt hơn câu chuyện về quy hoạch, giám sát thực hiện.

Đánh giá về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Viện Tài chính, cũng cho rằng thị trường căn hộ giá bình dân có hai mảng chính là nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ.

Đối với nhà ở xã hội, Nhà nước phải có những ưu đãi về lãi suất. Tuy nhiên, đã là nhà ở thương mại giá rẻ thì các doanh nghiệp đừng mơ đến ưu đãi nữa, cũng đừng đòi hỏi ngân sách phải trợ giúp mà phải theo cung cầu của cơ chế thị trường. "Không thể có chuyện khi bán nhà, lời lãi doanh nghiệp hưởng mà lại đòi hỏi ưu đãi từ Nhà nước", ông Thịnh nhấn mạnh.

Hơn nữa, khi tuân theo kinh tế thị trường, doanh nghiệp sẽ tự nghiên cứu để xây dựng những sản phẩm phù hợp với người mua nhà. Nhà nước chỉ nên hỗ trợ ở mức độ nhất định để doanh nghiệp có thể có điều kiện phát triển, còn doanh nghiệp phải khẳng định được mình và có thể cạnh tranh với các doanh nghiệp khác.

Về phía doanh nghiệp, ông Đinh Quốc Thắng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Mường Thanh, kiến nghị Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ bằng cách phát triển các dự án hạ tầng giao thông kết nối trung tâm thành phố với vùng xa trung tâm, tạo điều kiện cho các dự án ngoại vi phát triển.

Khó thiết lập nhà ở giá rẻ

Trước việc giá đất ở một số nơi tăng đột biến, Bộ TN&MT và Bộ Xây dựng yêu cầu các tỉnh rà soát, kiểm tra việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế phát triển của địa phương. Ngoài ra, các địa phương sẽ phải công khai thông tin quy hoạch, tiến độ dự án phát triển cơ sở hạ tầng, BĐS, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính...

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, việc yêu cầu các tỉnh rà soát, kiểm tra việc tăng giá đất mới chỉ là mệnh lệnh hành chính, trên thực tế giá đã neo ở mức cao, kể cả thị trường có ổn định lại thì mức giá cũ cũng không trở lại được như cũ, mà chỉ là giảm phần nào. Điều này vẫn tác động nhiều đến Chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ đến năm 2025, tầm nhìn 2030.

Trước đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng đã chỉ ra các tác động của khung giá đất, bảng giá đất đến thị trường BĐS. Theo phân tích, bảng giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở tăng theo. Giá cả được hình thành theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung - cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lý "đám đông, bầy đàn"), tâm thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch. Do vậy, giá cả thị trường luôn là một biến số.

Giá thành nhà ở bao gồm nhiều yếu tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ dự án nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành dự án biệt thự và là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.

“Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Quay trở lại câu chuyện sốt đất tác động đến thị trường nhà ở giá thấp, giá đất được đẩy lên cao ngất ngưởng (trong đó bao gồm cả đất nông nghiệp), sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư sản xuất, kinh doanh. Các chi phí đền bù, GPMB cao, nộp thuế cao… sẽ đẩy giá nhà lên mức cao mới, cơ hội sở hữu nhà ngay cả ở ngoại ô hoặc các khu vực ven đô, chung cư cũng là điều xa vời đối với người dân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nếu xu hướng này tiếp tục diễn ra, dòng sản phẩm chung cư, nhà ở giá 2 tỷ đồng sẽ "tuyệt chủng". Điều đó đồng nghĩa với việc cơ hội sở hữu một căn nhà của phần lớn người dân tại Hà Nội và TP.HCM ngày càng trở nên xa vời, hoặc phải mất rất nhiều năm để tích lũy.